Die besten Steuertipps für Hausbesitzer
Mit hohen Abzügen für Finanzierungs- und
Unterhaltskosten können Immobilienbesitzer ihre Steuerlast wirksam
verringern.
Vom Bewertungsabschlag profitieren
Wer sein Vermögen in eine Immobilie investiert,
profitiert in jedem Fall von einer reduzierten Vermögenssteuer.
Massgeblich ist nämlich nicht der Marktwert der Liegenschaft,
sondern der amtliche Wert, der 20 bis 50 Prozent tiefer liegt.
Schulden machen spart Steuern
Hypothekarzinsen und andere Schuldzinsen können von
der Einkommenssteuer abgezogen werden - allerdings sowohl auf
Bundes- als auch auf Kantonsebene nur bis zur Höhe des steuerbaren
Bruttovermögensertrags zuzüglich 50 000 Franken. Steueroptimal
ist, die Hypothekarbelastung so hoch zu halten, dass der Zinsabzug
den Eigenmietwert kompensiert.
Aber aufgepasst: Anders als Hypothekarzinsen können
Baukreditzinsen beim Bund und den meisten Kantonen nicht abgezogen
werden. Ausnahmen bilden die Kantone AG, AR, VS und ZH. In einigen
Kantonen kann der Steuerpflichtige wählen, ob er die
Baukreditzinsen bei der laufenden Einkommensveranlagung oder im
Verkaufszeitpunkt als wertvermehrende Aufwendungen von der
Grundstückgewinnsteuer abziehen will (BE, BL, SZ).
Abzüge bei Fest- und Libor-Hypotheken
Abzugsfähig sind nicht nur die Schuldzinsen bei Hypotheken. In Abzug gebracht werden können auch sogenannte Vorfälligkeitsprämien, die ein Hausbesitzer der Bank beim vorzeitigen Ausstieg aus der Festhypothek zahlen muss, sowie Risikoprämien für Zinsobergrenzen (Caps bei Libor-Hypotheken).
Indirekt amortisieren
Steuern spart, wer die Hypothek nicht ratenweise und direkt zurückzahlt, sondern sie erst am Ende der Laufzeit mit dem bis dann einbezahlten 3a-Kapital verrechnet. Diese indirekte Amortisation bringt Steuervorteile, da die Schuldzinsen über die ganze Zeit in voller Höhe von der Steuer abgezogen werden können. Gleichzeitig erlaubt die Lösung einen gewissen Vermögensaufbau. Wählt man nämlich zur Amortisation 3a-Fonds mit einer Aktienquote von 40 bis 50 Prozent, ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass bei Erreichen des AHV-Alters mehr Geld angespart ist, als zur Rückzahlung der Hypothek benötigt wird.
Kinder zahlen Miete
Überlassen Eltern einem Kind ein Haus oder eine Wohnung zur Miete, müssen sie anstelle des Eigenmietwerts nur die Mieteinnahmen abzüglich der Unterhaltskosten als Einkommen versteuern. Aber aufgepasst: Je nach Kanton sind Anforderungen an die Mindesthöhe des Mietzinses zu beachten, und in einigen Kantonen wie SG und BE müssen die Eltern so oder so den Eigenmietwert versteuern.
Tatsächliche Unterhaltskosten abziehen
Der Pauschalabzug für die Unterhaltskosten liegt je nach Kanton meist bei 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts beziehungsweise der Mieteinnahmen. Es lohnt sich jedoch oft, alternativ die tatsächlichen Unterhaltskosten abzuziehen. Sie sind nämlich vielfach höher, insbesondere bei älteren Liegenschaften und Renovationen. In solchen Fällen akzeptieren der Bund und alle Kantone sogar, dass die tatsächlichen Unterhaltskosten den Eigenmietwert beziehungsweise die Mieteinnahmen übersteigen können.
Die abzugsfähigen Kosten umfassen Unterhalts- und Revisionsarbeiten an der Immobilie (inklusive Reparatur, Wartung und Ersatz von Heizung, Waschmaschine, Herd usw.), Gartenunterhalt (inklusive Ersatz von Gartengeräten wie beispielsweise des Rasenmähers) sowie Prämien für Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Elementar- und Haftpflichtschäden. Bei Eigentumswohnungen können in der Regel auch Einlagen in den Unterhaltsfonds abgezogen werden.
Renovationen zeitlich staffeln
Renovationen sollten nicht alle in einem Jahr erfolgen, sondern auf zwei oder mehr Jahre verteilt werden. Dadurch fällt die Steuerbelastung insgesamt tiefer aus, da man so jedes Jahr den Grenzsteuersatz senken kann (Brechen der Progression).
Wertvermehrend - wichtig beim Verkauf
Wertvermehrende Erneuerungskosten, wie zum Beispiel
der Anbau eines Wintergartens, können abgezogen werden, sobald die
Liegenschaft verkauft wird. Sie reduzieren den allfälligen
Grundstückgewinn. Solche Baurechnungen müssen darum unbedingt
aufbewahrt werden.
Energie und Steuern sparen
Investitionen in die energetische Gebäudesanierung (z.B. die Isolierung der Fassade) können in vielen Kantonen (AG, AI, AR, BE, BL, FR, GL, GR, JU, NW, SH, SO, SZ, TG, UR, VD, ZG, ZH) steuerlich abgezogen werden - egal, ob sie werterhaltend oder wertvermehrend sind. Auf Bundesebene, bei der direkten Bundessteuer, dürfen sie neu ab Steuerjahr 2020 sogar über maximal drei Steuerperioden geltend gemacht werden, wenn sie im ersten Jahr nicht vollständig berücksichtigt werden konnten. Grosse energetische Renovationsarbeiten müssen somit nicht mehr über mehrere Jahre verteilt werden. Zudem sind - ebenfalls auf Bundesebene - Rückbaukosten von nicht sanierten Gebäuden steuerlich abzugsfähig, sofern ein energieschonenderer Neubau entsteht. Die Kantone sind frei, diese neuen Regelungen in ihr kantonales Steuerrecht zu übernehmen.
Mehr Platz, weniger Steuern
Platz wird frei, wenn die Kinder ausgezogen sind oder auch beim Tod eines Partners oder nach einer Scheidung. Der Eigenmietwert kann proportional um die nicht genutzten Zimmer verringert werden. Bei Ferien und anderen Zweitwohnungen kann dieser Abzug allerdings nicht geltend gemacht werden.
Mit warmen Händen vererben
Es lohnt sich, wenn der Liegenschaftsbesitzer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten als Schenkung den Erben übergibt. Idealerweise geschieht das mit der gleichzeitigen Einräumung eines Nutzniessungsrechts für den Erblasser. Der Schenkungssteuer unterliegt nämlich nur der amtliche Wert der Liegenschaft abzüglich des Nutzniessungsrechts. Je früher eine Immobilie an die Erben abgetreten wird, umso höher ist der Wert der Nutzniessung und umso tiefer der Wert der Schenkung. Beim Tod des Erblassers ist dann keine weitere Erbschafts- oder Schenkungssteuer mehr geschuldet.
Abzug bei möblierten Wohnungen
Werden möblierte Zimmer und Wohnungen vermietet (zum
Beispiel auch im Ferienhaus), dürfen in der Regel 20 Prozent der
Miete für die Abnützung der Wohnungseinrichtung abgezogen werden.
Verwaltungskosten bei Ferienwohnung
Bei einer Ferienwohnung ist der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Umgekehrt dürfen die Unterhaltskosten abgezogen werden. Dazu zählen auch jene für die Drittverwaltung oder Einlagen in den Unterhaltsfonds der Stockwerkeigentümerschaft.
Umzug zur rechten Zeit
Bei einem Kantonswechsel wird ein Steuerpflichtiger
dort besteuert, wo er am 31. Dezember seinen Wohnsitz hat. Bei
einem Wohnsitzwechsel innerhalb eines Kantons folgen die meisten
Kantone diesem Prinzip. Ein Umzug in einen steuergünstigen Ort ist
daher kurz vor Jahreswechsel ratsam. Umgekehrt sollte der Wechsel
in einen Ort mit höheren Steuern möglichst nach dem Jahreswechsel
erfolgen.